건축 설계 단계 또는 절차 요약 정리

건축설계 및 인허가 전체 흐름도

건축설계부터 인허가까지의 전체적인 흐름을 발주처 계약담당자님의 눈높이에 맞춰 **쉽고 명확하게** 설명해 드리겠습니다. 건축물 하나를 짓기 위해서는 아이디어를 구체적인 도면으로 만들고, 법적인 승인을 받는 복잡한 과정을 거쳐야 합니다. 이를 크게 3단계로 나누어 볼 수 있습니다.

1. 계획 단계: 어떤 건물을 지을까? (기획 및 구상)

가장 첫 단계는 건물을 왜 짓는지, 어떤 용도로 사용할지에 대한 **큰 그림을 그리는 과정**입니다. 이 단계에서 건물의 목적과 방향성이 정해지므로 매우 중요합니다.

✔️ **사업 계획 수립:** 발주처(고객님 기관)에서 건물의 규모, 예산, 용도(교육연구시설의 구체적인 내용), 필요한 공간(강의실, 연구실, 실험실 등), 목표 완공 시점 등을 정합니다.
✔️ **사전 조사 및 분석:** 대지(땅)의 특성, 관련 법규 검토(건폐율, 용적률, 높이 제한 등), 주변 환경 등을 조사하여 건물이 들어설 조건을 파악합니다.

2. 설계 단계: 건물을 어떻게 지을까? (도면 제작 및 상세화)

이 단계부터 건축 설계사무소의 역할이 본격적으로 시작됩니다. 발주처의 요구사항과 사전 조사를 바탕으로 건물의 구체적인 모습을 그려나가는 과정입니다. 크게 기획설계, 계획설계, 중간설계, 실시설계로 나뉩니다.

2.1. 기획설계 (Pre-Design)

발주처의 아이디어를 바탕으로 건물의 대략적인 방향성과 콘셉트를 잡는 단계입니다.

요구사항 분석: 발주처가 원하는 기능, 규모, 디자인 등에 대한 심층적인 대화를 통해 니즈를 명확히 합니다.
프로젝트 콘셉트 설정: 교육연구시설이라는 목적에 맞춰 어떤 특징을 가질지, 어떤 분위기일지 큰 틀을 잡습니다.
사례 조사: 유사한 교육연구시설의 사례를 조사하여 아이디어를 얻고, 벤치마킹할 부분을 찾습니다.
개략적인 배치 및 공간 구상: 대지에 건물이 어떻게 놓일지, 각 층에 어떤 공간들이 들어갈지 아주 러프하게 구상합니다.

산출물: 보고서 형태의 콘셉트 자료, 스케치 등

2.2. 계획설계 (Schematic Design)

기획설계에서 잡은 콘셉트를 바탕으로 건물의 형태, 공간 배치, 기능 등을 구체화하는 단계입니다.

배치도: 건물이 대지 위에 어디에 놓일지, 주변 도로 및 조경과 어떻게 연결될지 그립니다. (예: 건물의 방향, 주차장 위치, 출입구 등)
평면도: 각 층의 내부 공간이 어떻게 구성되는지 위에서 내려다본 모습으로 그립니다. (예: 강의실, 연구실, 화장실, 복도 등의 배치와 크기)
입면도 (정면도, 측면도 등): 건물을 정면, 측면 등 여러 방향에서 바라본 모습으로 그립니다. 건물의 외관 디자인과 창문 위치, 재료 등을 알 수 있습니다.
단면도: 건물을 수직으로 잘라 단면을 보여주는 도면입니다. 층고, 내부 공간의 높낮이 관계 등을 파악할 수 있습니다.
개략적인 재료 및 설비 계획: 어떤 종류의 마감재(외벽, 내벽)를 쓸지, 대략적인 냉난방 방식 등 설비 시스템을 구상합니다.

산출물: 배치도, 평면도, 입면도, 단면도 등 **기본적인 건축 도면**, 디자인 설명서

2.3. 중간설계 (Design Development)

계획설계를 바탕으로 각 분야별 전문가들이 참여하여 더욱 상세하고 기술적인 내용을 추가하는 단계입니다.

건축 설계 상세화: 계획설계 도면을 더욱 정교하게 다듬고, 창문, 문, 계단 등 세부적인 요소들을 구체화합니다.
구조 설계: 건물이 지진이나 바람 등 외부 하중에 견딜 수 있도록 뼈대(기둥, 보, 벽 등)를 어떻게 만들지 **구조도**를 그립니다. 전문 구조 기술사가 담당합니다.
토목 설계: 대지 조성, 지하 터파기, 흙막이, 배수, 도로 등 건물 외부의 땅과 관련된 **토목시공을 위한 설계**를 진행합니다.
설비 설계 (기계, 전기, 소방, 통신 등):
- 기계설비 설계: 냉난방, 환기, 위생(급수, 배수), 가스 등 건물 내 기계 시스템을 설계합니다.
- 전기설비 설계: 건물 내 전력 공급, 조명, 콘센트, 비상 전원 등을 설계합니다.
- 소방설비 설계: 화재 발생 시 경보, 소화(스프링클러), 피난 등 안전을 위한 시스템을 설계합니다.
- 통신설비 설계: 인터넷, 전화, CCTV, 방송 설비 등 통신 관련 시스템을 설계합니다.
기초금액 확인을 위한 적산: 각 설계 분야에서 사용될 자재와 공사량을 산출하여 **공사비의 대략적인 금액(적산)**을 계산합니다.

산출물: 계획설계보다 훨씬 상세해진 건축 도면, 구조도, 토목도, 각 설비 분야별 도면 및 계산서, 중간 수준의 공사비 내역서

2.4. 실시설계 (Construction Documents)

중간설계 내용을 바탕으로 실제 시공에 필요한 모든 정보를 담은 **최종 도면과 시방서**를 만드는 단계입니다.

최종 도면 확정: 중간설계의 모든 내용을 완벽하게 확정하고, 시공사가 건물을 지을 때 필요한 모든 치수, 재료, 공법 등을 상세하게 표기합니다.
시방서 작성: 도면에 표현하기 어려운 시공 방법, 자재의 품질 기준, 공사의 절차 등을 문장으로 상세하게 설명하는 문서입니다.
최종 적산 및 내역서: 최종 설계에 맞춰 자재비, 인건비, 경비 등을 정확하게 산출하여 **최종적인 공사비 내역서(총 공사비 산정)**를 만듭니다. 이 내역서는 입찰 및 계약의 기준이 됩니다.

산출물: **건축 인허가 제출용 도면, 공사용 도면, 최종 시방서, 물량 산출서, 공사비 내역서** 등

3. 인허가 단계: 법적 승인을 받을 수 있을까? (행정 절차 진행)

실시설계가 완료되면, 이제 이 건물을 지어도 좋다는 **법적인 허가**를 받아야 합니다. 이 과정은 건축 설계사무소가 대행하며, 발주처는 필요한 서류를 제공하고 최종 확인하는 역할을 합니다.

✔️ **건축 심의 (필요시):** 건물의 규모나 용도, 혹은 특별한 구역에 위치할 경우, 건축위원회의 심의를 먼저 통과해야 할 수 있습니다. 디자인, 안전, 미관 등을 종합적으로 검토합니다.
✔️ **건축 허가 신청:** 완성된 실시설계 도면과 각종 서류를 해당 지자체(시청, 구청 등)에 제출하여 건축 허가를 신청합니다. 이때 제출되는 도면이 고객님께서 문의하신 "배치도, 단면도, 정면도" 등 기본 도면을 포함한 모든 설계 도면입니다.
✔️ **각종 인허가 협의:** 건축 허가 외에도 소방, 환경, 교통, 교육청(교육연구시설의 경우) 등 관련 부서와 협의하여 필요한 승인을 받습니다. 전기, 소방, 통신 설계가 중요한 이유가 바로 이 인허가 과정에서 해당 법규에 적합한지 검토되기 때문입니다.
✔️ **허가서 발급:** 모든 검토와 협의를 통과하면 지자체로부터 **건축 허가서**가 발급됩니다. 이 허가서가 있어야만 실제 착공이 가능해집니다.

✨ 발주처 계약담당자로서의 핵심 역할과 중요성 ✨

고객님께서는 이 모든 과정에서 건축 설계사무소와의 소통과 관리를 담당하는 핵심적인 역할을 하시게 됩니다.

명확한 요구사항 전달: 각 설계 단계에서 발주처의 요구사항이 설계에 정확히 반영되도록 명확하게 소통하는 것이 중요합니다.
진행 상황 확인: 각 설계 단계별 결과물(도면, 보고서 등)을 주기적으로 확인하고, 다음 단계로 넘어가기 전 충분히 검토해야 합니다.
전문가 의견 조율: 다양한 분야의 전문가(건축, 구조, 설비 등)의 의견을 듣고, 필요시 조율하는 역할을 할 수 있습니다.
예산 및 일정 관리: 설계 진행 상황에 맞춰 예산이 적절히 사용되고 있는지, 일정이 지연되지는 않는지 관리합니다.
문서 관리: 모든 설계 도면, 보고서, 인허가 관련 서류들을 체계적으로 관리해야 합니다.

3 너무 복잡하게 느끼지 마시고, 궁금한 점이 있다면 언제든 설계사무소에 문의하시면서 진행하시면 됩니다. 고객님의 프로젝트가 성공적으로 진행되기를 응원합니다!